Este texto refere-se à pesquisa de iniciação científica desenvolvida por Júlia Borrelli, com bolsa Pibic/CNPq, sob orientação da professora Paula Santoro, no LabCidade/FAUUSP, junto ao observaSP.

Por Júlia Borrelli* e Paula Santoro**

Ao menos em um aspecto o tema da terra urbana não envelheceu (não é, Prof. Villaça?). O fato de que terra é localização – não existe um só terreno igual ao outro – e de que a localização produzida está associada a um preço da terra, a um determinado valor. Muitas pesquisas sobre o território utilizam os preços da terra como base para suas análises, pois ele ajuda a explicar as dinâmicas das cidades, como segregação, desigualdade socioterritorial, gentrificação e, inclusive, também, a própria dinâmica do mercado imobiliário, entre várias outras.

A pesquisa de iniciação científica “O desafio da gestão das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) de áreas vazias ou subutilizadas em São Paulo” também se deparou com o problema dos preços. A pergunta que frequentemente aparece quando se fala de Zeis em São Paulo é: elas ajudam a baixar o preço da terra?

Inicialmente, reconhecemos que há poucas pesquisas científicas brasileiras com boas bases que conseguiram avaliar o quanto a regulação de uso e ocupação do solo incide sobre a formação dos preços da terra. Isolar esta variável das demais que formam os preços (oferta e demanda, diferenciais etc.) ainda é um desafio com que muitos pesquisadores se deparam.

Além de nos dedicar a estudar a produção de autores que tratam do tema das Zeis, tivemos um proveitoso contato com o pesquisador José Marinho Nery Jr., autor da tese Zoneamento, um século de política para poucos: o zoneamento paulistano 1886-1986, que nos provocou a mapear o Cadastro de Valor de Terreno, recém-disponibilizado pela Prefeitura de São Paulo no seu Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2014 (Quadro 14). Ele já entendia que o mapeamento desse cadastro daria uma boa fotografia dos preços de terreno em 2014, permitindo várias análises, inclusive sobre os preços dentro e fora de Zeis.

Mas, afinal, o que é o Cadastro de Valor de Terreno? – Segundo a Prefeitura, o cadastro foi elaborado conjuntamente pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU) e Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico (SF), a partir da análise do levantamento de mais de 120 mil amostras de ofertas de imóveis à venda e/ou transacionados em toda a cidade. O objetivo dessa análise foi formar um cadastro de valores específico para cálculo da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e da Transferência de Potencial Construtivo (TPC), instrumentos disponibilizados pelo PDE de 2014. Assim, criou-se uma tabela-referência no PDE que busca aproximar o valor dos imóveis à realidade de mercado, evitando grandes distorções em relação à dinâmica imobiliária nas diferentes regiões da cidade, e que pode ser atualizada periodicamente pela SMDU. Os recursos obtidos, como o Plano prevê, vão para o Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano) e devem retornar em melhorias para toda a cidade.

Segundo depoimentos de técnicos da Prefeitura, os valores que constam da tabela do Cadastro de Valor de Terreno correspondem a cerca de 80% do valor de mercado, portanto, trata-se de uma boa aproximação para se observar o preço da terra, ainda que na forma de um retrato, porque não há uma série histórica. Antes do Plano Diretor de 2014, esse cadastro não existia. Os valores de cobrança de Outorga eram calculados com base no valor de cobrança de IPTU, ou seja, do valor venal do imóvel, geralmente pouco atualizado e muito mais baixo que os preços praticados no mercado imobiliário.

Resultado: georreferenciamento do Cadastro disponibilizado pela FAUUSP – Com o apoio da Seção Técnica de Geoinformação e Produção de Bases Digitais (CESAD) da FAUUSP, realizamos o georreferenciamento destes valores, construindo uma base de informação em arquivos em formato aberto, disponibilizados no site do CESAD (click aqui para baixar). Foram mapeados os valores por face de quadra, em R$/m2. Para o mapeamento, foi necessário cruzar dois mapas (um que identifica os logradouros, outro que identifica as quadras fiscais) da base georreferenciada da Prefeitura – o Geolog –, criando um terceiro mapa com pontos sobre as faces de quadra. A Figura 1 abaixo ilustra o procedimento elaborado no software livre QGIS 2.8.1.

figura 1 post cadastro valor terreno

Figura 1. Ilustração das etapas de trabalho para a criação dos pontos com CODLOG e SQ. Bases cartográficas: GEOLOG/Quadras Fiscais, GEOLOG/Segmentos e Base de pontos. Fonte: Elaboração própria.

A esse terceiro mapa, finalmente, foram agregadas as informações do Cadastro de Valor do Terreno, indicando, finalmente, os valores em R$/m² por face de quadra. Veja na Figura 2 a seguir.

figura 2 post cadastro valor terreno

Figura 2. Pontos por face de quadra com o Cadastro de Valor de Terreno para Fins de Outorga Onerosa. Dados: Quadro 14, LM. 16.050/2014. Base cartográfica: GEOLOG/Quadras fiscais. Fonte: elaboração própria.

Uma amostra do resultado desse georreferenciamento pode ser vista no mapa abaixo, que representa um retrato no tempo, referente a 2014, de um percentual dos valores negociados pelo mercado.

Mapa interativo contendo os valores em R$/m² por face de quadra do Cadastro de Valor de Terreno para Fins de Outorga Onerosa.

Com a disseminação desses resultados, esperamos que a pesquisa realizada venha a colaborar com o trabalho de outros pesquisadores, que poderão se utilizar dessas informações em novos trabalhos. Esperamos também tornar as informações sobre a cidade produzidas nesta faculdade acessíveis para todos os cidadãos

E, com o mapa em mãos, voltamos à questão: será que é possível ver diferença entre os preços da terra dentro e imediatamente fora das Zeis em São Paulo? Os resultados preliminares serão debatidos em um próximo post.

*Júlia Borrelli é estudante de graduação da FAUUSP, foi bolsista de iniciação científica PIBIC/CNPq entre 2014/2015, integrou a equipe do observaSP e outros projetos do LabCidade.

**Paula Santoro é arquiteta e urbanista, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e uma das coordenadoras do observaSP. É também representante da sociedade civil no Grupo de Gestão da OUCAB.