Mais um capítulo da novela “O Templo de Salomão contra a ZEIS”: final feliz?

Caio Santo Amore*

O ObservaSP já publicou alguns posts que tratam direta e indiretamente do caso do Templo de Salomão da Igreja Universal do Reino de Deus (IURD): um megaempreendimento que é considerado um dos maiores edifícios religiosos do país e que foi construído em um terreno localizado na Av. Celso Garcia, no Belém, que estava gravado como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS). Depois de quase dez anos de polêmicas, o caso parece estar próximo de um desfecho, que compensará uma série de irregularidades do processo de aprovação e construção do templo. A igreja irá transferir à municipalidade um outro imóvel na própria região, para que seja destinado exclusivamente para a produção de Habitação de Interesse Social (HIS).

As ZEIS são categorias de zoneamento que visam à urbanização e regularização de favelas e assentamentos precários ou conjuntos de promoção pública, no caso de serem demarcadas sobre áreas já ocupadas, ou implicam em exigências aos proprietários e empreendedores de imóveis ou terrenos vazios, para que se priorize a produção de Habitação de Interesse Social (HIS). O Templo de Salomão foi construído sobre uma ZEIS tipo 3 e, segundo a legislação urbanística vigente à época (Plano Diretor Estratégico, Lei nº 13.430/2002, Plano Regional Estratégico Lei nº 13.885/ 2004 e Decreto de HIS nº 44.664/2004), deveria ter destinado pelo menos 50% de seu potencial construtivo para uso habitacional. Os procedimentos que garantiram o início das obras e a sua conclusão sem que essa exigência fosse cumprida são repletos de violações que já foram publicizadas tanto aqui no blog quanto na grande imprensa.

O “fato consumado” obrigou a gestão de Fernando Haddad a encontrar meios para contornar uma lista de infrações, viabilizar as autorizações e alvarás definitivos para o funcionamento do templo e obrigar a empresa religiosa transnacional a compensar a falta de reserva de áreas para a produção habitacional de interesse social. Ou seja, a gestão teve que encontrar alternativas à proposta de “desfazimento”, que implicaria na demolição do templo e que chegou a ser levantada pelo Ministério Público.

Imagem mostra mudanças no terreno onde Templo de Salomão foi construído irregularmente. Fontes: Google Earth

Paralelamente à aprovação do Plano Diretor e do Zoneamento, um Projeto de Lei foi apresentado para criar procedimentos para que as unidades habitacionais não previstas em empreendimentos aprovados ou construídos em ZEIS pudessem ser compensadas em outro terreno. Depois de alguns debates e da pressão dos movimentos de luta por moradia, que temiam que o instrumento de “zoneamento inclusivo” findasse inócuo, pois a produção no território demarcado poderia ser trocada por terreno em outro local ou por recursos financeiros, mudanças foram feitas e resultaram na lei 16.237/2015. O assunto já foi discutido aqui no blog, mas não custa destacar que os procedimentos só são aplicáveis a empreendimentos aprovados ou construídos antes do novo Plano Diretor, que o terreno ou imóvel a ser doado deve estar na macrozona de estruturação e qualificação urbana, na mesma Subprefeitura ou na Subprefeitura da Sé, que deve apresentar todas as condições para a construção de habitação de interesse social e ser repassado à COHAB-SP mediante aprovação do Conselho Municipal de Habitação (CMH). O cálculo da área de compensação é feito pela Secretaria de Licenciamento (SEL).

No caso em questão, a SEL apresentou um cálculo de 17.173,84 m² de terreno a ser doado, que equivale a área computável acrescida em função do projeto modificativo. A Igreja aceitou, apesar de contestar a conta da prefeitura em pouco mais de 2 mil m² (afirmando se tratar de 15.088,00 m²). Não tivemos acesso à memória de cálculo da secretaria, mas, consultando os dados de IPTU pelo portal Geosampa, acreditamos que a conta seja justamente 50% da somatória das áreas dos imóveis da quadra onde está localizado o templo, remembrados para viabilizar o empreendimento. Quase todos aparecem como sendo de propriedade da Igreja Universal do Reino de Deus.

Segundo informou a COHAB ao CMH na reunião ordinária do dia 22 de setembro, a Igreja apresentou opções de imóveis na Av. Presidente Wilson, na Av. do Estado e outra opção no Brás, que foram sendo descartadas ou por estarem fora do perímetro definido pela lei municipal ou por não alcançarem o montante de área exigido. Chegou-se enfim a uma área de 17.200,00 m², que será desmembrada de um imóvel maior, com acesso pela Rua Ulisses Cruz, entre a Av. Celso Garcia e a Av. Salim Farah Maluf. O terreno está a cerca de 2,5 km do templo, onde, afinal, deveriam ter sido produzidas as habitações de interesse social, nas proximidades da antiga FEBEM, hoje transformada no Parque Estadual do Belém, da ETEC Parque Belém e de outros equipamentos públicos. Há no local um galpão sem uso, que deverá ser demolido. Uma linha de alta tensão passa pela área e deverá ser desviada, evitando perda de potencial construtivo. Além disso, após a demolição do galpão existente, a Igreja deverá realizar estudos que comprovem a inexistência de contaminação residual do solo, e, se for o caso, dar solução para o problema. De acordo com o que informou a Folha de S. Paulo em matéria recente, o preço pago pelos evangélicos para a aquisição do terreno foi de R$ 38 milhões. O imóvel oferecido como compensação passará a compor o patrimônio da COHAB-SP e tanto o recebimento quanto a destinação da área devem ser aprovados pelo CMH. A COHAB estima que a área comporta entre 500 e 700 unidades habitacionais, dependendo do projeto de implantação e edificações, bem como da inclusão de outros usos no empreendimento.

O caso parece estar chegando a um “final feliz”. A gestão do prefeito Fernando Haddad teve que lidar com essa violação da legislação urbanística por grandes empreendedores imobiliários, que foi uma prática corrente da gestão anterior e já levou à condenação de ex-funcionários. Tratou-se de uma violação cometida por uma grande empresa, proprietária de uma das maiores redes de comunicação do país, contra a população de baixa renda que poderia ser beneficiada pela produção habitacional na área central. As ZEIS são um instrumento de zoneamento, que coage proprietários a produzir HIS, unidades essas que podem ser comercializadas mediante certos critérios. Como zoneamento, demarcam no território do município quais são as áreas em que a sociedade decidiu priorizar a moradia de famílias de baixa renda. Como toda localização, essas zonas são únicas e não podem ser repetidas, pois são produtos sociais presos ao solo. Acreditamos que o exercício de se calcular a infração e negociar um imóvel que tenha alguma equivalência em termos de oferta de infraestrutura, equipamentos e condições urbanas pode inaugurar uma prática diferente das frequentes anistias, que beneficiam também às elites e desmoralizam os instrumentos e regras para o desenvolvimento urbano.

A doação dessa área ao patrimônio público e a submissão do que será feito ali à decisão de um conselho com participação ampla da sociedade civil e de movimentos populares é um alento e uma expectativa de que a próxima gestão dê continuidade ao processo: que o terreno seja recebido como compensação pela infração, que ali sejam construídas as habitações de interesse social que não foram feitas no empreendimento original e que essas unidades sejam efetivamente ocupadas por famílias pobres e vulneráveis que terão a possibilidade rara na nossa cidade de viverem em uma área central, bem localizada. Esse, sim, um “final feliz”.

* Caio Santo Amore é professor do departamento de tecnologia da FAU USP e membro do Conselho Municipal de Habitação – CMH