O “Seminário “Dívida e Endividamento: dinâmicas, desafios e riscos da questão social do século XXI“ reuniu especialistas multidisciplinares para debater as transformações do Estado contemporâneo e o avanço da financeirização da vida cotidiana. No painel voltado à habitação, a equipe de pesquisadores do Observatório das Remoções (LabCidade / FAU-USP) apresentou uma investigação dedicada a mapear as conexões entre crédito, inadimplência, execução imobiliária e a geração de insegurança habitacional no território urbano.

A exposição coletiva destacou como o endividamento deixou de ser apenas um arranjo financeiro de consumo para se tornar uma força estruturante de deslocamentos forçados e espoliação urbana na Região Metropolitana de São Paulo.

A moradia transformada em dívida e a agilidade expropriatória da alienação fiduciária

A professora Paula Freire Santoro iniciou a apresentação contextualizando como o crédito se consolidou como o principal mecanismo de acesso à moradia no Brasil, seja na compra de imóveis ou no mercado de aluguel. Santoro ressaltou a virada promovida pela criação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) em 1997, que substituiu a antiga hipoteca pela alienação fiduciária.

Com esse instrumento, a propriedade do bem permanece com a instituição financeira até a quitação, restando ao morador apenas a posse direta, o que confere ao credor uma agilidade inédita para a execução e remoção extrajudicial do devedor em caso de inadimplência.”Quando a gente fala que “eu não adquiri um imóvel, eu adquiri uma dívida”, a alienação fiduciária substitui a hipoteca e permite remover mais rapidamente (…) Ela conecta o beneficiário ao crédito e não mais ao imóvel” disse Santoro.

A pesquisadora também chamou a atenção para a expansão da “forma condomínio” nos territórios populares e na habitação de interesse social. Segundo Santoro, empreendimentos recentes exigem custos mensais de manutenção contínuos que pesam gravemente no orçamento das famílias vulneráveis: Para a professora, “A própria dinâmica imobiliária traz condomínios construídos com um monte de serviços dentro deles. Quando uma família pobre acessa a moradia, tem que pensar que vai pagar o condomínio para além de IPTU, água e luz (…) Isso vai levando ao que chamamos de um processo constante de transitoriedade permanente e escravidão pela dívida”.

O risco econômico e os três eixos que furam a proteção do bem de família

Dando sequência, o pesquisador Vitor Inglês detalhou como o Observatório das Remoções passou a encarar a dimensão econômica — como inadimplência e default — como um vetor direto de remoções forçadas. Inglês explicou que certas dívidas diretamente ligadas ao direito à moradia possuem um potencial destrutivo singular, pois furam as proteções legais do bem de família e dispensam ordens complexas de penhora.

O pesquisador detalhou a atuação do laboratório em três frentes principais:

  1. Aluguel: Indicou que o ônus excessivo com aluguel responde por 76,7% do déficit habitacional na Região Metropolitana de São Paulo. Para mapear esse impacto, o LabCidade desenvolveu a aplicação Portas em linguagem Python, raspando sentenças do Tribunal de Justiça de SP para cartografar despejos por falta de pagamento.
  2. Contribuições Condominiais: Exemplificou o problema com a situação do Residencial Espanha, maior conjunto do programa Minha Casa Minha Vida na capital. “No Residencial Espanha, que é uma política habitacional que se fez com subsídio integral e onde as famílias não tinham o peso da prestação, a simples contribuição condominial já determinou mais de 500 processos de execução. Uma parte importantíssima das famílias que foram contempladas já perdeu a moradia”, detalha Vitor.
  3. Financiamentos Habitacionais e COHAB-SP: Inglês relatou a transferência de uma carteira de 30 mil contratos inadimplentes da COHAB-SP para um fundo de investimento (SPDA), gerido por operadoras de mercado. Ele explica que “toda vez que a família endividada renegocia com essa operadora, eles introduzem a cláusula de alienação fiduciária. Nesses contratos, o uso da cláusula passou de 3 para 7 mil, gerando uma epidemia de leilões e despejos concentrados principalmente em Cidade Tiradentes”.

Mapeamento territorial e o salto dos leilões nas periferias

O pós-doutorando Ulises Magdalena apresentou a dimensão cartográfica da pesquisa, abordando os desafios metodológicos para visibilizar o endividamento imobiliário diante da opacidade de dados e do sigilo mantido por cartórios e órgãos bancários.

Magdalena explicou o trabalho de raspagem automatizada de dados de imóveis levados a leilão pela Caixa Econômica Federal via SFI. Ao estruturar informações de PDFs e cruzar com os parâmetros de renda do Ministério das Cidades, a pesquisa revelou que a execução de imóveis afeta desproporcionalmente a população de menor renda: “de 2024 para outubro de 2025, na Faixa 1 (imóveis de até R$ 165 mil) houve um aumento de 54% de imóveis que estão indo a leilão pela Caixa. Quando visualizamos esses dados no mapa da Região Metropolitana de São Paulo, a Faixa 1 e a Faixa 2 concentram-se fortemente nas periferias, com destaque para o extremo da Zona Leste.”

A participação do LabCidade no seminário evidenciou a urgência de encarar a dívida imobiliária não como uma falha individual ou falta de “educação financeira”, mas sim como um mecanismo central e estruturado de expropriação urbana e precarização da vida habitacional no Brasil.

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