Por Adriana Marín-Toro e Raquel Rolnik*

Siguiendo con los textos que buscan sintetizar temas importantes presentados en el “Seminario Internacional de Vivienda de Alquiler en América Latina: Estado, finanzas y mercados populares”, en septiembre de 2020, hablamos ahora del eje de “Financiarización del arrendamiento residencial”.

Cuando hablamos de financiarización de la vivienda, nos referimos a un proceso global. Luego de la crisis de las hipotecas de 2008, se constituyen nuevas rutas para la formación del capital, dando paso a una reconfiguración de la financiarización de la vivienda donde el arriendo se constituye como nueva frontera. Este proceso se ha descrito principalmente en ciudades del centro del capitalismo y el Seminario fue una oportunidad para explorar qué es lo que estaba pasando en América Latina sobre la vivienda en arriendo financiarizada, un fenómeno global, pero que tiene sus particulares expresiones locales. Conseguimos conocer algunas tendencias en la región, particularmente, en las Mesas 7, 8 y 9, en las cuales fue posible hablar de la expresión de la financiarización de la vivienda en arriendo en América Latina en el complejo-inmobiliario, en el mercado formal, pero también presente en los mercados populares y en las políticas públicas.

La apertura del Seminario comienza con la exposición de la profesora Desirée Fields, profesora del Department of Geography, University of California, Berkeley, Estados Unidos; quien ha escrito ampliamente sobre la financiarización de la vivienda en arriendo. Su presencia, nos permitió dialogar con los procesos globales de la financiarización y entender la inserción de este fenómeno en nuestras ciudades ubicadas en la periferia del capitalismo. De lo presentado por la profesora Fields, destacamos tres ideas principales: 1) La gestión de una gran cartera de arriendos por medio de plataformas automatizadas; 2) El ingreso de propietarios corporativos; 3) El vínculo entre violencia financiera y violencia racial.

Con énfasis en los Estados Unidos, la profesora Desirée Fields muestra cómo la vivienda unifamiliar, tan característica del paisaje suburbano norteamericano, se ha transformado en protagonista de un nuevo modelo de vivienda financiarizada. Inversores privados fueron capaces de montar grandes carteras de casas unifamiliares hipotecadas y emitir titulizaciones respaldadas en los flujos de renta de los arriendos. Si bien la vivienda unifamiliar ya formaba parte del mercado de este mercado, nunca había sido apropiada por inversionistas y a gran escala.

Una transformación de este tipo, sólo es posible con el avance tecnológico que simplifica el proceso de arriendo y la gestión inmobiliaria, permitiendo la concentración institucional de la propiedad, y su control por gestores de activos financieros, que se convierten en propietarios corporativos automatizados.

La Mesa 7: “Agentes financieros, estado y mercados de arriendo residencial”, el trabajo de Isadora Guerreiro y Raquel Rolnik -“Do senhorio corporativo ao território popular: o aluguel entre a política pública, a informalidade e as finanças”- muestran cómo esta nueva frontera de financiarización de la vivienda en arriendo llega hasta los mercado residenciales en São Paulo, incluso en los mercados populares, y el papel de las plataformas digitales en esa configuración. El arriendo pasa a ser una forma de tenencia desnacionalizada, privatizada, quedando al margen de leyes nacionales y en ese sentido la plataforma consigue conectar la formalidad con la informalidad.

En esta misma línea, se presentaron tres trabajos que abordan el caso de AirBnb en el Seminario, plataforma digital de arriendo de corta duración presente en diferentes ciudades a nivel global. En la Mesa 7, Bianca Tavolari, Vitor Nisida y Henrique Wang, presentaron “Uma análise empírica das decisões judiciais em torno do AirBnb: entre a locação e o hotel”. Destacan que esta plataforma está lejos de la supuesta economía compartida, porque más que un emprendimiento doméstico se trata de un espacio privilegiado de transacción por empresas, vinculado a un gran número de unidades habitacionales enteras, con un uso comercial muy significativo, que no hace diferencia entre personas jurídicas y naturales (físicas). 

En la Mesa 9 “Circuitos locales y globales en el mercado de arriendo”, encontramos el trabajo de Rosalba González Loyde: “De la economía colaborativa al desplazamiento de la vivienda en renta”, quien en base a los datos proporcionados por Inside AirBnb, consiguió abordar algunas tendencias presentes en la ciudad de México respecto a esta plataforma, donde en general no se arriendan espacios compartidos, si no, viviendas completas; además un 30% de los anfitriones no habitan en la Ciudad de México y un 8% ni siquiera reside en el país. También en esta mesa, Aline Miglioli, se vincula a la temática de las plataformas y la introducción de la financiarización “desde abajo”, con su presentación: “As implicações do turismo no mercado imobiliário e a reestratificação social em Cuba após 2011”, en la que da a conocer una serie de transformaciones económicas y sociales en Cuba, vinculado a la apertura a la inversión extranjera, al turismo, la introducción de remesas y el trabajo por cuenta propia, donde AirBnb tiene un importante rol, a pesar de la propiedad estatal del suelo. 

Otro de los actores relevantes que la profesora Fields menciona en este contexto de la vivienda en arriendo financiarizada, es el ingreso de los corporate landlord o propietarios corporativos. En países centrales los bancos han tenido un rol activo en la transformación del mercado de arriendo a través de la adquisición de grandes carteras de viviendas, la creación de nuevos agentes intermediarios en el mercado y su influencia ha salido de sus fronteras nacionales, otorgando un carácter global a este proceso. 

Particularmente la Mesa 8: “Inversionistas Corporativos en el mercado de arriendo” dio ejemplos de este tipo de actores presentes en Brasil y Chile. Se trata de actores que están modificando el mercado de arriendo privado en las principales ciudades de estos países. El trabajo de Luanda Vannuchi “Construídos-para-alugar no centro de São Paulo? Primeiras evidências da emergência de um novo modelo de produção imobiliária e notas para uma agenda de pesquisa”. A partir del concepto build-to-rent, señala una serie de nuevas construcciones en el centro de la ciudad de São Paulo destinadas al arriendo, mostrando ser un negocio lucrativo y en ascenso, que trae consigo, además de nuevas tipologías de viviendas, nuevas formas de inversión y gestión del arriendo. 

Otro caso presentado en el seminario es la presencia de los edificios multifamily en Santiago de Chile, cuyo dueño es solo un propietario corporativo. Sobre el ingreso de este tipo de propietarios, se presentó el trabajo de Vitor Hugo Tonin y Adriana Marín-Toro, “Imobiliário em transe o papel do aluguel residencial no Chile” y “Nuevos mercados de arriendo privado: crecimiento de los corporate landlords”, respectivamente. Siendo trabajos similares, Vitor enfatiza que el ingreso de la vivienda en arriendo a Chile se debe al fracaso del modelo chileno de solución habitacional en propiedad privada por medio del uso de créditos, basándose en datos del aumento del déficit habitacional en Chile y el estancamiento del crecimiento de la vivienda en propiedad. Por su parte, la presentación de Adriana, enfatiza la presencia de propietarios globales en Chile y en Brasil, como también, el flujo de capitales entre países de latinoamérica, promoviendo esta nueva modalidad de arriendo corporativo y financiarizado.

 Otro proceso en Chile, es el protagonismo de pequeños inversionistas en el mercado privado de arriendo, llamados “hormigas”; enfatizando la rentabilidad que significa hoy tener una propiedad destinada al arriendo y por otro lado el estímulo existente para invertir en propiedad frente a un débil sistema de pensiones existente en este país. Para estos casos revisar las presentaciones en la Mesa 9: “Circuitos locales y globales en el mercado de arriendo”, donde Andrés Senoret Swinburn, Luis Fuentes, Marcelo Bauzá, Pablo Weiner y Salvia Monsalves trabajan describiendo actores y un análisis socioespacial llamado: “Análisis del mercado de arriendo en el AMS: financiarización e inversionifisticación”, mientras que Nicolás Vergara Arribas, presenta una propuesta más cualitativa sobre “¿Busca departamento para vivir o para inversión?: la industria de los pequeños inversionistas de vivienda en Santiago, Chile”.

Por último, existen presentaciones que destacan la apropiación de fondos públicos bajo un supuesto beneficio de la vivienda social, pero que abre camino a la nueva frontera de vivienda financiarizada en arriendo. Ver la presentación de Beatriz Rufino y Lucas Batista en la Mesa 7, quienes exponen su trabajo: “Aluguel social como resposta ao problema habitacional? Ilusões urbanísticas e novas estratégias de acumulação imobiliária-patrimonial”, señalando la creciente diseminación y legitimación del arriendo social como alternativa en el problema habitacional, pero cuyo discurso esconde el interés significativo por la consolidación de un nuevo negocio inmobiliario. Más aún, hay una búsqueda de cambiar el modelo de entrega de patrimonio por un modelo de arriendo social, pero a partir de formas más sofisticadas que involucran agentes financieros. 

También en la Mesa 7, João de Araújo Chiavone y Paula Freire Santoro, con su trabajo “Modelos em construção: negócios de impacto, “capital paciente” e locação habitacional em São Paulo”, reflexionan sobre la cercanía de la política de vivienda con el mercado de capitales. Si bien no es nuevo el vínculo entre la vivienda y la financiarización, lo que parece novedoso, es la utilización de este modelo para la producción de soluciones habitacionales llamadas de “impacto social”, que articulan fondos financieros con prestación de servicios vinculados a la vivienda para grupos de baja renta. 

Para finalizar, podemos señalar que se trata de una agenda de investigación abierta y necesaria de poner atención sobre su desarrollo en América Latina, en particular, respecto a los impactos vinculados a la violencia financiera en el acceso a la vivienda, dado que las investigaciones al respecto sugieren un aumento en los costos del arriendo, debilitamiento en la seguridad de la tenencia para los arrendatarios y en consecuencia aumento de desalojos, especialmente para los arrendatarios no blancos, jóvenes y más vulnerables en general.

* Adriana es doctoranda (FAUUSP) y investigadora de LabCidade, patrocinada por COES – Chile ANID-PFCHA/Becas Chile Doctorado en el Extranjero/2019-folio 72200320. Raquel es profesora de la FAU-USP e cordinadora de LabCidade.