Foto: Iana Ludemir, 2013

Por Isadora Guerreiro*

En el último mes de septiembre, el LabCidade FAUUSP, con apoyo de COES (Centro de Estudios de Conflicto y Cohesión Social) y del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales (PUC), de Chile, y de la Pro-Rectoría de Investigación de la USP, organizó el “Seminario Internacional Vivienda en Arriendo en América Latina: Estado, finanzas y mercados populares”, que contó con 13 mesas de presentaciones orales de 56 trabajos seleccionados, además de las conferencias de apertura y cierre con expositores convidados. A partir de esta semana, vamos a sintetizar algunos temas importantes presentados, como una guía de exploración del registro del seminario, que está disponible de forma íntegra online, en los Anales de Resúmenes Expandidos, y en los videos de las presentaciones orales en nuestro canal de YouTube. Serán en total cuatro textos, correspondientes a los cuatro ejes del Seminario: 1. Mercados populares de arriendo; 2. Políticas públicas de arriendo; 3. Financiarización del arriendo residencial; y 4. Activismos ligados al arriendo residencial.

El primero de los ejes del seminario, retomado ahora en este post, trató del arriendo en los mercados populares informales, trayendo la dimensión de un mercado que aumenta exponencialmente conceptos, categorías, tipologías encontradas y revisadas al encontrarse con las actuales prácticas en los territorios populares. El seminario reveló un contexto explosivo de transformación en toda América Latina, en las últimas décadas, del acceso a la vivienda informal por las clases populares. Si hasta final del siglo pasado la urbanización periférica era descrita principalmente por las tomas de terreno o de inmuebles vacíos ocupados directamente para el uso residencial de sus primeros moradores, por medio del mecanismo de propiedad precaria y autopromoción colectiva del hábitat, actualmente el escenario cambió. La escasez de nuevos espacios libres o viables de ocupación – sea por su inexistencia en las metrópolis, sea por su disputa en el ámbito de las grandes políticas habitacionales con subsidio a la demanda en el continente – llevó a una doble dinámica de producción reciente de los territorios populares. Por un lado, hubo una consolidación y densificación con verticalización en parte de ellos; por otro, grandes remociones que intervienen con inversión pública fija (infraestructura y vivienda, en el caso de la urbanización de favelas) y contínuo (principalmente en la forma de ayudas en masa al arriendo). De esta manera, se alteran las relaciones de acceso a este espacio producido por una multiplicidad cada vez mayor de agentes y fuerzas sociales.

La síntesis de esta nueva coyuntura en toda América Latina fue expuesta con datos e imágenes por una de las exposiciones de cierre del Seminario, realizada por el profesor Pedro Abramo. Quien se apoyó en una investigación aún no publicada, donde el autor mostró el aumento exponencial de la importancia del arriendo en los mercados inmobiliarios informales, en sus diversas configuraciones. Según él, a título de ejemplo, en 2018 cerca del 80% de los nuevos moradores de las favelas de Río de Janeiro accedían a sus viviendas por medio de procesos comerciales inmobiliarios informales, con un gradual aumento de las formas de arriendo en comparación a la compra y venta desde mediados de los años 2000. Esta predominancia, según el mismo autor, también se observa en otras ciudades brasileñas estudiadas: Belém, Brasília, Recife, Salvador, Florianópolis y São Paulo; y, en otras ciudades de países también observados: Buenos Aires (Argentina), Bogotá (Colombia); Lima (Perú) y Caracas (Venezuela).

Las particularidades y variaciones de esta nueva dinámica fueron expuestas, principalmente, en las Mesas: 1) Arriendo y vivienda precaria en las áreas centrales; 2) Arriendo en favelas; y 5) Políticas habitacionales y mercados populares de arriendo. Hubo además apuntes indirectos también relevantes en las mesas 6) Desalojos, remociones y el arriendo temporal; 10) Arriendo y mercados inmobiliarios; y 11) Crisis de los arriendos y sus impactos.

El rico universo detrás de estas relaciones de acceso intermediado a la vivienda informal en los asentamientos precarios de toda América Latina fue revelado en el contenido presentado en la Mesa 2. El arriendo informal en áreas precarias no es novedad, como adelantó el profesor Alex Magalhães (IPPUR-UFRJ, Brasil). Se trata, por el contrario, de un proceso histórico y continuo en el tiempo, conocido por el poder público y por la legislación, que nunca se relacionaro con este proceso – sea impidiendo o dando soporte de habitabilidad. En su exposición, Magalhães describió varios aspectos importantes de este submercado – así denominado por el profesor Pedro Abramo por contar con oferta de productos (habitaciones en arriendo), con características propias, no ofrecidas en el mercado formal y, por tanto, no intercambiables. Magalhães llama la atención para las definiciones: “informalidad” en el ámbito jurídico, que es la falta de forma previamente especificada, la forma “libre” – y, en este sentido, lo informal no es necesariamente ilegal.

 

En el caso del arriendo, realmente, hay posibilidades de arreglos diversos. Él destaca que una de las novedades en curso es la búsqueda, cada vez mayor, por “formas”  más estables y reconocidas socialmente de gestión de esos acuerdos informales, como corredores, contratos, etc – en este sentido, es importante observar y describir que las prácticas sociales tienen juridicidad propia. Sus hipótesis se relacionan con la formación, en este mercado, de cierta ética comunitaria ligada a relaciones de reciprocidad y de retribución, a la formación de una dimensión de equidad basada en cierta “ley de las compensaciones” que darían origen a un Derecho flexible. En su presentación, Magalhães nos provoca a pensar: ¿todavía hace sentido hablar de informalidad en la caracterización de esos mercados, con dinámicas que, cada vez más, reflejan los llamados mercados formales? O inclusive, ¿qué caracteriza lo informal en esos mercados, diferenciándolos hoy de los llamados mercados formales?

El profesor João Pires Meyer (FAUUSP, Brasil), a partir de su investigación en la favela paulista de Paraisópolis, ya definió diferentes niveles entre formalidad e informalidad que necesitan ser observados en investigaciones sobre el mercado inmobiliario en asentamientos precarios. Para él, la informalidad puede ser: 1) de la unidad habitacional (cuestión de la regularidad de la construcción, forma de división del inmueble entre los poseedores/propietarios y de aspectos vinculados al proceso de construcción); 2) de la situación urbana (integración a la ciudad formal con infraestructura y regularización inmobiliaria); 3) de la relación entre propietarios e inquilinos (cuestión contractual y presencia de intermediarios), o incluso de las 4) relaciones económicas y fiscales (pago de impuestos y tasas). La presentación del profesor Jaime Hernández-García (Pontificia Universidad Javeriana, Colombia), en la misma Mesa 2, describió un escenario parecido para las ciudades de Cali y Bogotá, caracterizando las “prácticas informales” a partir de aspectos físicos, sociales, legales y económicos que se aproximan de aquellos identificados por João Meyer. De acuerdo con las investigaciones de Jaime Hernández-García, el arriendo aparece como una estrategia económica que responde a la inestabilidad e inseguridad del trabajo, al mismo tiempo en que también se relaciona a las redes sociales de apoyo.

Según João Meyer y Pedro Abramo, con datos de Río de Janeiro y São Paulo, todas estas características llevan a un submercado de rentabilidad superior a las áreas formales de la ciudad, llegando a ser de tres a cuatro veces más altas. Eso ha llevado, según ambos investigadores, a un proceso socio-territorial de verticalización combinado con la concentración de capitales. En Río de Janeiro, 45% de los domicilios de las favelas estudiadas tienen más de 3 pisos y 44% de los arrendadores tienen más de un inmueble, mientras que en São Paulo, en Paraisópolis, ese número llega a 75%. Aunque el crecimiento del porcentaje de residencias arrendadas haya crecido en toda América Latina, en las áreas informales, de baja renta, este número es siempre mayor, como se observó en las presentaciones del profesor Anderson García (Pontificia Universidad Católica del Perú) y de la profesora Adriana Marcela Parias Durán (Universidad Nacional de Colombia) junto con Natalia Valencia (consultora independente, Colombia). 

Este proceso produjo en determinados territorios tipologías habitacionales específicas que corresponden a prácticas de diferentes actores, transformando el mundo popular. Estas relaciones entre tipologías y prácticas sociales fueron profundizadas en otras presentaciones del evento, como la desarrollada por la profesora Kristine Stiphany (Texas Tech University, EUA), también en la Mesa 2. Con una investigación en los barrios Heliópolis y São Francisco (São Paulo), que caracterizó este proceso de verticalización y consolidación de un submercado informal de arriendo, por medio de la historicidad, en cinco tipologías encontradas al mismo tiempo en el trabajo de campo, que muestran la gradual salida de la favela de los moradores originales y la entrada de agentes externos con prácticas de mercado, como el desarrollo inmobiliario y la construcción. La hipótesis de la investigadora es que la autoconstrucción es, actualmente, una modalidad de arriendo: las personas están construyendo para salir de la favela, no para permanecer allí como  lugar de residencia.

 

Ya en la Mesa 1, el análisis de Renato Cymbalista (FAUUSP) y Marcos Lui (Uninove) busca ampliar y complejizar las investigaciones sobre las llamadas “ocupaciones” de edificios vacíos en el centro de São Paulo, otra tipología que debe ser considerada en este universo. Los autores describen la trayectoria residencial de una familia en un edificio que pasó por diversas conformaciones distintas relacionadas al arriendo informal – hasta configurarse como ocupación, sin intermediarios. El trabajo revela la limitación del universo conceptual que ha orientado la producción académica sobre el tema de las ocupaciones. Usando el método etnográfico, la visión de los autores se dio a partir de las trayectorias y prácticas de los arrendatarios, propietarios e intermediarios, que configuran, de formas variadas, los actuales mercados informales de la vivienda en las áreas centrales.

Aún en la Mesa 1, que exploró las formas actuales de acceso a la vivienda precaria en áreas centrales, la arquitecta y urbanista Gislayne Felix realizó una retrospectiva histórica de la presencia y de la legislación referente al arriendo residencial en Brasil, mostrando la actuación de nuevos actores en este submercado. En esta perspectiva también de relacionar tipologías urbanas y sus agentes, en dos presentaciones de esta mesa y una más en la Mesa 10, a partir de la observación del centro histórico de Recife, el equipo de la profesora Norma Lacerda (UFPE) relaciona la predominancia del arriendo informal en edificaciones históricos del área central con la dinámica de implementación de políticas de preservación del patrimonio. Si, por un lado, hay dificultades en la medida en que la práctica del arriendo dispersa las responsabilidades de la mantención, hay lugares en que las características específicas de este submercado – por ejemplo, elementos monopolistas de propiedad y acceso a la cualidad urbana – tuvieron consecuencias positivas, en el sentido de la preservación de los inmuebles. Fueron realizadas análisis cuantitativos y cualitativos, con sobreposición entre tipologías de arriendo y diferentes zonificaciones (Mesa 10), revelando vínculos entre la regulación urbana, el mercado inmobiliario formal y el mercado de arriendo informal mediando en la preservación del patrimonio. Tema que también es compartido por Jaime Pujol Carabantes (PUC-Chile) que, a partir de Santiago/Chile, busca formas posibles de intervención pública en el mercado residencial del arriendo en el centro de la ciudad como estrategia de preservación patrimonial.

Estas y otras situaciones demuestran la dinamicidad de este submercado, que pueden ser vistas también en la Mesa 5, en la que los trabajos presentados dieron otros ejemplos de creación de arreglos vinculados al arriendo, incluso de aquellos vinculados a la apropiación de la habitación subsidiada por las políticas públicas por la población, sea en barrios horizontales o en edificios del Programa Minha Casa Minha Vida, Brasil.


El profesor Pedro Abramo, en la conferencia de cierre, dio un carácter crítico a esta dinámica que ha transformado los barrios populares de las ciudades latinoamericanas, como así mismo a sus moradores. Según él, la “inquilinización” observada en estos territorios muestra un empobrecimiento generalizado: 89,7% de los arrendatarios ganan hasta 3 salarios mínimos (sm), siendo que, en la década del año 2010, aumentaron aquellos con ingresos de hasta 2sm y disminuyeron los de más de 2sm, con una renta media de los compradores siguiendo el mismo perfil. Estas personas son principalmente jóvenes de hasta 30 años y además hay una feminización del territorio: mientras que en el mercado formal las mujeres jefas de hogar corresponden al 27% de los arrendatarios, en el sector informal ellas representan el 56%. De modo general, los precios de los arriendos son muy altos para este nivel de renta, ocasionando un gasto excesivo de arriendo que llega a comprometer 50% de las rentas de las familias, especialmente entre los más jóvenes y en los lugares con jefaturas de hogar femenino. Otro dato presentado por el investigador, relacionado al perfil de las relaciones de trabajo de estos arrendatarios, muestra que el 29% de ellos trabajan en la propia comunidad y 37% en barrios vecinos – lo que también nos informa de la correlación entre la relación de arriendo y empleo.

Para finalizar, aparecen novedades en términos de los actores operantes en estos mercados. Lo que Kristine Stiphany llamó de “nueva autogestión” de la periferia, está también relacionado con las juricidades que Alex Magalhães buscaba observar a partir de las prácticas sociales – diferentes caras de la potencia de las dinámicas populares. Otra de estas caras vinculadas a este proceso, no obstante, está relacionado a lo que Pedro Abramo denominó como “precarización del precario”: esas transformaciones en los mercados inmobiliarios informales envuelven, también, una mayor embestida de grupos ligados a los circuitos del crimen, con nuevas formas de organización socio-política – como las milicias, ocupando grandes áreas en toda América Latina. Según él, este es un escenario nuevo, el cual está relacionado a migraciones internacionales, precarización de las condiciones de habitabilidad, profundización de la informalización del trabajo y entrada de la economía criminal en la producción de los territorios. Son impresionantes las imágenes de Perú presentadas por el profesor, donde “traficantes de suelo” realizan nuevos loteamientos informales, que crecen en escala, absorbiendo parte de la economía criminal. En ellos, hay desde casos donde no hay ninguna infraestructura (llamados “lotes turistas”, que esperan la posterior intervención pública), hasta lotes en tierras indígenas, donde el agua y la luz son vendidas junto con el lote, de forma provisoria, teniendo como mediadores líderes indígenas, en red com políticos locales, definiendo una estructura a-legal (de regulación local, una especia de proto-legislación) en la que la construcción de la sede de una Universidad falsa sirve como fachada legal del emprendimiento.

Ya observamos en Brasil la producción centralizada de territorios populares informales ligados a la economía criminal, sin embargo, aún hay poca investigación respecto de este tema, que necesita ser profundizado, principalmente después de la caída de edificios construidos por la milicia en el barrio de la Muzema, en Río de Janeiro. De cualquier manera, el Seminario levantó una serie de elementos que nos ayudan a comprender la coyuntura de la producción de los territorios populares latinoamericanos, en el cual, con certeza, el arriendo de la vivienda parece ser central.

* Isadora es profesora de la FAU-USP e investigadora del LabCidade.